Μιχάλης Πεγκλής: Πρώτα τα ακίνητα και μετά ο τουρισμός μας βγάζουν από την κρίση - Πως οδηγούν σε εξυγίανση τραπεζών;

O κ. Μιχάλης Πεγκλής είναι ιδρυτής της Athensbnb και δραστηριοποιείται εδώ και πολλά χρόνια στην αγορά ακινήτων της Αττικής.

Μιλώντας στο Euro2day.gr αναφέρεται σε φετινή άνοδο τιμών κοντά στο 20% και για την εκτίμησή του πως ο συνδυασμός ακινήτων και τουρισμού μπορούν να βγάλουν την Ελλάδα από την κρίση, συμβάλλοντας παράλληλα και στην εξυγίανση των εγχώριων τραπεζών.

Απαιτείται βέβαια και μια σειρά διαρθρωτικών αλλαγών τις οποίες κατονομάζει, τονίζοντας πως η κυβέρνηση οφείλει να ρυθμίσει, αλλά όχι να περιορίσει την αγορά του Airbnb.

Ο κ. Πεγκλής βέβαια δεν κρύβει και τα υπάρχοντα προβλήματα, περιγράφοντας αναλυτικά και στην πράξη το πόσο αποτρεπτικά λειτουργεί η υπάρχουσα κατάσταση του δημόσιου χώρου στο κέντρο της Αθήνας.

Κύριε Πεγκλή από την πολιτική στις επιχειρήσεις; Έχουμε συνηθίσει την αντίθετη πορεία.

Δεν είναι ακριβώς έτσι. Εργάζομαι 20 χρόνια. Με την πολιτική είχα μία παράλληλη -αλλά όχι επαγγελματική- πορεία πολλών ετών σε ευρωπαϊκά όργανα μέχρι που με τίμησε ο πρώην πρωθυπουργός Σαμαράς με το να με συμπεριλάβει στο επιτελείο του το 2010. Τότε και για πέντε χρόνια έφυγα από την επιχείρησή μου και αφιερώθηκα στο έργο του Πρωθυπουργού. Ολοκλήρωσα τη δουλειά που έκανα στο αναπτυξιακό πρόγραμμα της Νέας Δημοκρατίας με το οποίο ασχολούμουν, παράλληλα και με την προετοιμασία των συναντήσεων του Προέδρου με επενδυτές. Υπήρχε ωστόσο ανάγκη να επαναδραστηριοποιηθώ στην εταιρεία μου Athensbnb η οποία με χρειαζόταν.

Μετά από πολλά χρόνια κρίσης, πώς βλέπετε τον κλάδο φέτος;

Εμείς ξεκινήσαμε το 2005 με λίγα λεφτά και μικρό τραπεζικό δανεισμό να αγοράζουμε διαμερίσματα. Το 2011 τα ακίνητα είχαν χάσει μεγάλο μέρος της αξίας τους ενώ τα δάνεια δεν κουρεύτηκαν. Το αποτέλεσμα ήταν αρνητικό. Τότε είχαμε 700τμ περίπου και βρέθηκα σε ένα δύσκολο δίλημμα: να τα παρατήσω ή να συνεχίσω. Αποφάσισα να συνεχίσω στον κλάδο πιστεύοντας ότι η χώρα θα ξαναέβρισκε το δρόμο της.

Σήμερα έχουμε ένα χαρτοφυλάκιο με κοντά στα 50 ιδιόκτητα διαμερίσματα και σύνολο 3000τμ στην Αθήνα. Η επένδυση έχει γυρίσει σε θετικό πρόσημο και το 2018 πηγαίνει εξαιρετικά καλά καθώς υπάρχει μεγάλη ζήτηση από ξένους τόσο στην τουριστική μίσθωση, όσο και στις πωλήσεις ακινήτων.

Να το πω απλά: Το μόνο που πάει καλά φέτος στην οικονομία είναι τα ακίνητα. Ο τουρισμός θα έρθει δεύτερος. Η φετινή μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων που ακόμα δεν αποτυπώνεται στα στατιστικά κινείται σε ποσοστό άνω του 20% από την περσινή χρονιά και θα δώσει φιλί ζωής στο τραπεζικό σύστημα στις επόμενες αποτιμήσεις των εξασφαλίσεων των δανείων. Αυτό θα επιτρέψει την περαιτέρω κανονικοποίησή τους που θα οδηγήσει σε αύξηση των δανείων που εδώ και οκτώ χρόνια κινούνται αρνητικά.

Βλέπετε κινδύνους στην αγορά ακινήτων;

Ο κίνδυνος σήμερα έγκειται στο ότι η αισθητή άνοδος των τιμών οδηγείται από ξένους πολίτες και επενδυτικές εταιρείες και όχι από εγχώρια ζήτηση που παραμένει σε επίπεδα κρίσης. Αυτό ενέχει κινδύνους διόρθωσης των τιμών στους επόμενους δώδεκα μήνες αν, για παράδειγμα, μετά την τυπική ολοκλήρωση του προγράμματος η οικονομία περάσει επεισόδιο αβεβαιότητας, λόγω π.χ. ακυβερνησίας ενόψει απλής αναλογικής ή αναταράξεων στις διεθνείς αγορές χρήματος στα επόμενα 1-2 χρόνια.

Η εταιρεία σας είναι από τους σημαντικούς «παίκτες» στην τουριστική μίσθωση. Πώς βλέπετε τον κλάδο για το επόμενο διάστημα; Πώς πρέπει να χειριστεί η κυβέρνηση το Airbnb;

Η τουριστική μίσθωση των διαμερισμάτων εισήχθη στη χώρα μας τα τελευταία 4 χρόνια και έκτοτε αναπτύσσεται με ρυθμούς 100% χρόνο με το χρόνο. Τα προσφερόμενα σπίτια αυξάνονται όμως με ρυθμό πολλαπλάσιο της αύξησης της ζήτησης από τουρίστες και αυτό ενέχει κινδύνους για το μέλλον. Η ρύθμιση της αγοράς αυτής που πράγματι ξεκίνησε άναρχα ήταν θετική και πρέπει να συνεχιστεί ώστε να γίνει πιο οργανωμένη προς όφελος των τουριστικών υπηρεσιών -που είναι η βαριά μας βιομηχανία- και των δημοσίων εσόδων.

H κυβέρνηση πρέπει να ρυθμίσει την αγορά Airbnb, χωρίς να την περιορίσει. Είναι ξεκάθαρο πια ότι δεν ανταγωνίζονται τα ξενοδοχεία, αλλά εμπλουτίζουν και συμπληρώνουν τις υπηρεσίες φιλοξενίας, ιδιαίτερα για τις οικογένειες. Το μεγάλο ενδιαφέρον των ξένων για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στα Airbnb. Αν δούμε την αλληλουχία των γεγονότων θα διαπιστώσουμε ότι η άνθιση της αγοράς των Airbnb επιταχύνει σήμερα την έξοδο από την κρίση. Το φαινόμενο δεν είναι ακόμα μετρήσιμο, αλλά η άνοδος των τιμών σήμερα σε ποσοστό άνω του 20% συγκριτικά με πέρυσι ανοίγει το δρόμο για την κανονικοποίηση του τραπεζικού συστήματος, τη μείωση των κόκκινων δανείων και τη επιτάχυνση του θετικού κύκλου στην οικονομία.

Κάποιοι λένε ότι δεν πρέπει “να μας πάρουν τα σπίτια” οι ξένοι..

Το άνοιγμα της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους ξένους, η επιτυχία που σημειώνει το πρόγραμμα golden visa φέρνει χρήμα στην ελληνική οικογένεια που ματώνει να πληρώνει τους φόρους για τα ακίνητα. Χρήμα μάλιστα καθαρό γιατί το ακίνητο προϋπήρχε και αλλάζει ιδιοκτήτη με ένα σημαντικό χρηματικό ποσό να μπαίνει στην ελληνική οικογένεια. Χρήματα μάλιστα που δεν προέρχονται από εγχώριο τραπεζικό δανεισμό και έχουν άμεση συμβολή στην ελληνική οικονομία.

Ταυτόχρονα ο ξένος νέος ιδιοκτήτης γίνεται “φιλέλληνας” καθώς επιλέγει τη χώρα μας για να τοποθετήσει τις οικονομίες του και να ζει κάποιες μέρες το χρόνο, να συμμετέχει σε δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης της επένδυσής του, να πληρώνει φόρους κλπ. Θέλει η χώρα μας πηγαίνει καλά για να πάρει μεγαλύτερη αξία η επένδυσή του. Ό,τι καλύτερο δηλαδή.

Τα 40 δισ. ευρώ που λείπουν ακόμη από το ΑΕΠ της χώρας για να ανακτήσουμε το έδαφος που χάσαμε μέσα στην κρίση αντιστοιχούν σε 130 χιλιάδες βίζες. Αν δείτε τον παγκόσμιο χάρτη του κλάδου των ακινήτων σήμερα το νούμερο αυτό είναι εφικτό για την Ελλάδα μέσα σε λίγα χρόνια.

Η οικοδομή θα αναστηθεί κάποτε;

Ήδη η οικοδομή ξεκίνησε σε ένα μικρό κομμάτι της αγοράς, στα Νότια, κυρίως, προάστια και σε μερικά νησιά και είμαστε ήδη μία ανάσα από το να ξεκινήσει και στην υπόλοιπη Αττική. Η τεράστια πτώση των τιμών των υφιστάμενων ακινήτων έκανε τις νέες κατασκευές απολύτως ασύμφορες καθώς οικόπεδο και κατασκευή ξεπερνούσαν κατά πολύ το κόστος αγοράς ενός παλιού ακινήτου συν την ανακαίνιση. Επιπλέον η μεγάλη αβεβαιότητα που κυριάρχησε στη χώρα ανέστειλε την αγορά ακινήτων που προϋποθέτει συνθήκες ασφάλειας ενώ το τραπεζικό σύστημα σταμάτησε να δίνει δάνεια. Γι’ αυτό σταμάτησε η οικοδομή. Η φετινή μεγάλη άνοδος των τιμών αν συνεχιστεί για ένα ακόμη χρόνο θα φέρει μέσα στο 2019, εκτιμώ, και την επανεκκίνηση της οικοδομής στην Αθήνα και σε άλλες πόλεις. Αν δεν υπάρξουν νέα ατυχήματα..

Η οικοδομή έχει θέση στο αναπτυξιακό μοντέλο της χώρας;

Έχει ίσως τη σημαντικότερη θέση. Σήμερα τα ακίνητα μπορούν να ηγηθούν της ατμομηχανής ανάπτυξης της χώρας για τα αμέσως επόμενα χρόνια, παράλληλα βεβαίως και με επενδύσεις σε άλλους τομείς, τους οποίους δεν υποτιμούμε. Η κυβέρνηση οφείλει να ασχοληθεί με τα ακίνητα και τις κατασκευές. Χωρίς αυτά, μην περιμένουμε ταχεία ανάπτυξη και μείωση της ανεργίας. Ποιοι είναι οι κλάδοι που σήμερα μπορούν να γεννήσουν γρήγορα ένα εκατομμύριο θέσεις εργασίας; Μόνο η οικοδομή και τα δημόσια έργα ιδιαίτερα μέσω ΣΔΙΤ έχουν το μέγεθος και τη διασπορά στη χώρα που θα επιτρέψουν σε συμπολίτες μας, από ανειδίκευτους εργάτες, τεχνικά επαγγέλματα μέχρι κατόχους διδακτορικών, να βρουν δουλειές. 

Πέραν της οικοδομής και των δημοσίων έργων υπάρχουν σημαντικές μεταρρυθμίσεις που πρέπει να γίνουν. Να αναφέρω ενδεικτικά: η αναπλήρωση της τραπεζικής υποχρηματοδότησης με εργαλεία έξω από το τραπεζικό μας σύστημα, η επέκταση του sale and lease back σε όλο το φάσμα των συναλλαγών ακινήτων, η γρήγορη αξιοποίηση των χιλιάδων αδρανών ακινήτων του δημοσίου, η περαιτέρω μεταρρύθμιση των χωροταξικού και ζητημάτων όπως το καθεστώς natura σε όλη τη χώρα που έχουν μείνει δεκαετίες πίσω, η ενίσχυση της επιχειρηματικότητας στα ακίνητα με μεταρρύθμιση στο θεσμικό πλαίσιο των εταιρειών ειδικού σκοπού, η ενίσχυση του θεσμού της golden visa με νέα προγράμματα, η ψηφιοποίηση των γραφείων πολεοδομίας των δήμων που σήμερα δεν ανταποκρίνονται αποτελεσματικά.

Αθήνα και Θεσσαλονίκη σήμερα ζουν τη μεγαλύτερη υποβάθμιση του δημόσιου χώρου εδώ και δεκαετίες. Το πεδίο δράσης είναι μεγάλο και διατρέχει αρκετά υπουργεία. Γι’ αυτό και πιστεύω θα πρέπει να δημιουργηθεί Υφυπουργείο ακίνητης περιουσίας, μέσα στο υπουργείο ανάπτυξης.

Η Αθήνα ως πόλη μπορεί να ανταποκριθεί στη ζήτηση των ξένων σε ακίνητα;

Δυστυχώς Όχι. Το μεγάλο πρόβλημα σήμερα είναι η υποβάθμιση του δημόσιου χώρου: δρόμοι, πεζοδρόμια, σπρέι σε κάθε τοίχο του κέντρου της Αθήνας, μπογιές στα δημόσια κτίρια, σκουπίδια στους δρόμους, καταστροφή του δημόσιου χώρου, η επέλαση των ρομά στο ιστορικό κέντρο που δεν σέβονται κανόνες, η άναρχη δημιουργία οίκων ανοχής σε όλο το κέντρο και τόσα άλλα. Η Αθήνα σήμερα είναι η πιο βρώμικη πρωτεύουσα όλης της Ευρώπης. Έχουμε φτάσει σε σημείο να βλέπουμε σκουπίδια στους δρόμους και να το θεωρούμε φυσιολογικό.

Παράλληλα ζούμε τη μεγάλη υποβάθμιση των πολυκατοικιών από ελλιπή συντήρηση, άναρχη, μετατροπή των αποθηκών σε διαμερίσματα μεταναστών και ρομά που υποβαθμίζει τη ζωή της γειτονιάς, ενώ σε περισσότερες από τις μισές πολυκατοικίες δεν υπάρχει πια θέρμανση γυρνώντας τη ζωή μας εκατό χρόνια πίσω.

Προ δύο μηνών βρισκόμασταν σε προχωρημένες συζητήσεις με ξένη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα για την αγορά ενός πακέτου διαμερισμάτων από εμάς σε τίμημα 2,5 εκατ. ευρώ. Αφού μελέτησαν τους φακέλους των ακινήτων και αφού καταλήξαμε στο τίμημα οι επενδυτές ζήτησαν να τα επισκεφτούν. Ένα πρωί ξεκινήσαμε με εκπροσώπους τους την περιήγηση ενώ ο πρόεδρος της εταιρείας από το εξωτερικό παρακολουθούσε με ζωντανό βίντεο που του έστελναν οι συνεργάτες του. Σε κάθε διαμέρισμα που πηγαίναμε πριν μπούμε μέσα ο επενδυτής ζητούσε να δει εικόνα από την άμεση γειτονιά. Η κατάσταση ήταν τόσο άσχημη από πλευράς καθαριότητας και δημόσιου χώρου που ο Κινέζος δεν πίστευε στα μάτια του. Η εξαγορά ματαιώθηκε..

Στις περισσότερες πρωτεύουσες του κόσμου, το κέντρο της πόλης έχει τιμές στα ακίνητα τρεις και τέσσερις φορές υψηλότερες από τις τιμές των ακινήτων στα προάστια. Στην Αθήνα συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο και ο λόγος δεν είναι άλλος από την υποβάθμιση του δημόσιου χώρου. Δεν υπάρχει μεγαλύτερη απόδειξη της υποβάθμισης της Αθήνας από το να τη συγκρίνουμε με όμορους δήμους όπως το Γαλάτσι, το Περιστέρι, η Δάφνη κλπ. που είναι εμφανώς σε καλύτερη κατάσταση από την Αθήνα, ενώ πριν δέκα μόλις χρόνια ίσχυε το αντίθετο.

Η Αθήνα σήμερα είναι μία εγκαταλελειμμένη πρωτεύουσα. Η υποβάθμιση που περιέγραψα οφείλεται στην εγκατάλειψη και όχι στην κρίση. Η κρίση έγινε δικαιολογία για πολλούς “αρμόδιους”. Η πόλη της Αθήνας χρειάζεται επειγόντως φροντίδα.