Ο βασανιστικός θάνατος του ελληνικού real estate - Ένα άρθρο του Σταμάτη Ζαχαρού

Του Σταμάτη Ζαχαρού

Με την οικοδομή να αποτελεί για χρόνια την ατμομηχανή της εγχώριας οικονομίας, δεν μπορεί παρά η ανάκαμψη να περιλαμβάνει την νεκρανάσταση του κατασκευαστικού κλάδου. Με το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων να ψαλιδίζεται κάθε φορά που οι πολιτικοί δεν θέλουν να θίξουν κάποιο «κεκτημένο» και τις τράπεζες να αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στη χρηματοδότηση, τα «μεγάλα έργα» δεν είναι απίθανο να παραμείνουν... μακέτες. Ωστόσο η Κυβέρνηση δείχνει να κατανοεί τη σημασία των δημοσίων έργων που μπορεί να λειτουργήσουν ως θρυαλλίδα για να αναθερμανθεί γενικά η οικονομία και πασχίζει για να επανεκκινήσουν έργα όπως οι αυτοκινητόδρομοι ή το μετρό, παρά τις όποιες δυσκολίες. Δεν κάνει όμως το ίδιο και για τα ακίνητα, οικιστικά και εμπορικά. Θα μπορούσε κανείς να πει ότι κάνει ακριβώς το αντίθετο.

Στην περίπτωση των κατοικιών, το πρόβλημα είναι ήδη γνωστό. Οι φόροι αποτρέπουν τους αγοραστές και βασανίζουν τους ιδιοκτήτες. Η αναστολή πλειστηριασμών για την πρώτη κατοικία, θεραπεύει ένα πρόβλημα (αυτό της απώλειας των σπιτιών από δεκάδες οικογένειες με δάνεια ή χρέη) αλλά η γενίκευση δημιουργεί μια σειρά από στρεβλώσεις. Για παράδειγμα προστατεύεται ενδεχομένως ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος στα Πατήσια, που οφείλει στεγαστικό αλλά έχασε τη δουλειά του. Προστατεύεται όμως και ο ιδιοκτήτης μιας υπερπολυτελούς βίλας στο Καβούρι που την έχει επίσης δηλωμένη ως πρώτη κατοικία. Βεβαίως και στις δύο περιπτώσεις οι άνθρωποι είναι υπεύθυνοι για τις επιλογές τους, αλλά στην πρώτη περίπτωση ίσως να μπορεί κανείς να θεωρήσει δίκαιο τον νόμο για τους πλειστηριασμούς. Ο νόμος πάντως ισχύει και για τους δύο, χωρίς να εξετάσει άλλες παραμέτρους. Η στρέβλωση αυτή με τη σειρά της έχει σαν αποτέλεσμα να μην πέφτουν οι τιμές, καθώς οι τράπεζες δεν μπορούν να εκπλειστηριάσουν μαζικά ακίνητα, μια διαδικασία που θα διαμόρφωνε ένα νέο πιο λογικό επίπεδο τιμών που θα επέτρεπε ενδεχομένως να αναθερμανθεί το ενδιαφέρον. Ούτε βεβαίως οι τράπεζες μπορούν να μετριάσουν τις απώλειες από τα «κόκκινα δάνεια». 

Στα εμπορικά ακίνητα –εκεί όπου η αγορά είναι σαφώς πιο δύσκολη και απαιτείται μεγαλύτερη τεχνογνωσία για να κάνει κανείς αλλαγές– είναι ακόμη πιο εμφανής η αδυναμία της κυβέρνησης να διαμορφώσει ένα αναπτυξιακό πλαίσιο. Τουναντίον, ακολουθούνται αποσπασματικές προτάσεις διαφόρων (σχετικών και ασχέτων), μια πρακτική που σαν αποτέλεσμα έχει να αποδυναμώνεται περαιτέρω η αγορά. Οι συνεχείς φόροι απασχολούν φυσικά περισσότερο όσους αποκτούν τα ακίνητα για επενδυτικούς λόγους καθώς επηρεάζουν σημαντικά τις αποδόσεις της επένδυσης. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την πτώση της κατανάλωσης (που οδηγεί διαρκώς σε λουκέτα) έχει σαν αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να πληρώνουν φόρους για ακίνητα που δεν τους αποφέρουν εισόδημα. Είναι λογικό λοιπόν οι επενδυτές να αποφεύγουν την ελληνική αγορά όπως «ο διάολος το λιβάνι». Με τη νέα νομοθετική παρέμβαση που επιτρέπει στους μισθωτές να υπαναχωρούν από ένα συμβόλαιο με ελάχιστο κόστος (ένα μίσθωμα με προηγούμενη ενημέρωση) μετά τον πρώτο χρόνο, γίνεται ακόμη πιο δύσκολη η επιλογή της αγοράς ακινήτων ως επένδυση. Οι επενδυτές είναι αβέβαιοι όχι μόνο για το αν θα νοικιάσουν το ακίνητό τους ή για τους φόρους που θα πληρώσουν αλλά και για το αν ο μισθωτής θα παραμείνει ένα εύλογο διάστημα ή θα αποχωρήσει κατά το δοκούν ακόμη και τον 15ο μήνα. Πώς να κάνουν τους υπολογισμούς τους με τόσες αστάθμητες παραμέτρους; Προτιμούν να παρακολουθούν τις εξελίξεις από απόσταση ασφαλείας.

Ο λόγος για τον οποίο επελέγη μια τέτοια ρύθμιση, ήταν προφανώς αγαθός. Θέλησαν να δώσουν διέξοδο στους επιχειρηματίες που ήταν εγκλωβισμένοι σε υψηλά ενοίκια. Ωστόσο –ενδεχομένως και άθελά τους– δημιούργησαν ξανά μια σειρά από στρεβλώσεις που μπορεί να βυθίσουν για χρόνια την αγορά ακινήτων στα τάρταρα. Αυτά δυστυχώς συμβαίνουν όταν κανείς επιχειρεί να μπαλώσει παθογένειες δεκαετιών καθώς δεν θέλει επουδενί μια ρηξικέλευθη αλλαγή...

Πηγή: capital.gr


Πηγή:www.capital.gr